第372章 冷书瑶的套利模型

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冷书瑶听闻陈志斌提出让秦奕加入团队并赋予最高决策权的要求，眼里瞬间闪过一丝疑虑。

作为团队核心，她对投资操作的连贯性和专业性有着深刻的理解，投资本就是环环相扣的精密运作，贸然让一个外人手握最高决策权，很可能打乱团队既定的操作节奏，破坏原本的协同效应，导致难以预估的风险。

她正欲开口回应，秦奕仿若看穿了她的心思，抢先一步说明道：“冷博士，你不必担心我会对团体造成过多影响，我加入团队后，只会在项目退出的关键时机进行把关。”

他微微欠身，言语间满是诚意：“对于团队日常的投资操作，我完全认可你们的专业性，不会无端干涉，毕竟，你们凭借专业的套利模型和丰富的经验，已经为项目的运作筑牢了根基，我这样做，只是想在关键节点从另一个视角提供参考，助力实现项目收益最大化。”

秦奕条理清晰的话语，让冷书瑶紧绷的神经稍稍放松了些。

她轻抿嘴唇，目光在陈志斌和秦奕之间来回扫视，权衡着其中的利弊，其实陈志斌没有更多的选择，她同样也很难找到能够信任她操作大笔资金的委托人，所以这次机会对她来说也是相当难得的机会。

一边是陈志斌提出的看似冒险的要求，一边是难得的合作契机。

其实，陈志斌在构建套利模型的专业人才选择上没有更多的选择，对冷书瑶而言，寻觅能信任自己操作大笔资金的委托人，同样困难重重，此次合作对她而言，是一次千载难逢的机遇，一旦成功，那自己便能快速完成原始积累。

想到这里，冷书瑶心中的天平渐渐倾斜，决定接纳秦奕加入团队的提议 ，她脸上浮现出释然的微笑：“既然秦总都这么说了，我相信凭借我们的专业能力，以及对投资的共同追求，这次合作定能达成共赢。那就按新条款修改协议吧。”

待协议签署完毕，冷书瑶正式介绍起自己的投资策略。

她眼神笃定，浑身散发着专业的自信：“我们要在港岛汇丰银行设立独立托管账户，账户类型为 SFc Licensed 15。”

“陈总和秦总你们合计初始注入的 5000 万港元资金，按照港岛固定的 7.8:1 汇率，能兑换成 641 万美元，再将这笔美元兑换为 9.29 亿日元，整个资金兑换过程，都会在专业监管下进行，确保资金安全。”

陈志斌听得认真，频频点头：“冷博士考虑得确实周全。下一步该怎么做？”

“接下来，实施复合套利模型。” 冷书瑶利落地拿出一份资料，这是一张东京都地价分布图，她拿起一支红色记号笔，在图上画了一个圆弧：“陈总，您请看。以皇居为圆心，半径五公里内的商业用地，在过去六个月，其平均涨幅达到了住宅用地的 2.3 倍。”

说着，她将记号笔精准地停在新桥站西侧地块上，“这里地下商铺经营权的估值被严重低估了 37%，原因在于评估师忽略了山手线新站点的建设省密档。”

陈志斌开口问道：“所以，第一步是买下整栋昭和风格的杂居大楼？”

“准确地说，是买下土地所有权和空间开发权。” 冷书瑶又从资料中抽出一份三井不动产的合约模板，解释道，“根据瀛国 1984 年《都市再开发法》的修订，我们能够将这块地的容积率从 400% 提升至 650%。”

她熟练地敲击计算器：“仅此一项，就能让我们的资金价值增加 1.8 倍。”

“在这基础上，” 冷书瑶又拿出另外一叠资料，“我们可以抵押这块土地，从富士银行获取年息仅 3.2% 的日元贷款，之后，通过摩根士丹利货币互换协议，将贷款转换为美元，同时锁定汇率为 145 日元兑美元。”

“再用这些美元购买漂亮国联邦住房贷款抵押公司，也就是 Freddie mac 的债券，年收益能达到 5.7%。”

“土地信托架构方面，我们将购置的不动产注入三井信托的‘土地信托计划’，获取可流通的受益权证书，最小交易单位为 1 亿日元。接着，通过大和证券向地方信用金库分销受益权份额，实现资金的回笼与增值。”

从 1985 年开始，瀛国低利率政策、宽松的信贷环境，再加上疯狂的土地投机，让东京、大阪等核心城市的地价像火箭一样蹿升，在这场资本盛宴里，信托银行扮演了极为关键的角色。

土地信托计划就是把土地所有权和收益权分离开来，土地所有者把土地委托给三井信托后，信托公司就会负责土地的开发、管理，或者将土地租赁出去，之后按照约定，把租金收入或者出售土地的利润，分配给委托人和投资者。

三井信托接着把土地信托受益权分割成金融产品，这就相当于后来的不动产投资信托基金的前身，这些产品面向市场发售，吸引了大量资金流入不动产市场，进一步推高了土地价格。而且随着土地估值不断上涨，信托公司还能为委托人提供追加融资。